농어촌주택 등을 취득한 경우 양도소득세

농어촌주택 등을 취득한 경우 양도소득세

[연재] 정현석 세무사의 자산관리와 세무

자산관리, 재테크 시대가 활짝 열리고 있다. 자산관리에 대한 사람들의 관심이 쏠리면서 자산관리 방법도 아주 다양해지고 있고 이제 전문가들의 조력이 절대적으로 필요한 시대로 접어들었다. 특히 안정과 수익을 꾀하는 자산관리는 결과에 이르러 세금과 반드시 만나게 돼 있다. 이 때문에 자산관리의 요소중에는 세금 부분도 큰 비중을 차지하고 있다. 이에 본지는 자산관리 분야의 세무에 정통하고 지속적인 연구를 계속하고 있는 정현석 세무사와 함께 자산관리와 세무에 대해 집중 조명해 본다.

거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 2003년 8월 1일부터 2014년 12월 31일까지의 기간(농어촌주택 취득기간) 중에 농어촌주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용한다.

1세대가 2009년 1월 1일부터 2014년 12월 31일까지의 기간(고향주택 취득기간) 중에 고향에 소재하는 주택을 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우를 포함)하여 3년 이상 보유하고 당해 고향주택 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에도 당해 고향주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용한다.

1. 농어촌 및 고향의 범위
(1) 농어촌지역.
취득 당시 다음에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」의 규정(제3조 3ㆍ4항)에 의한 읍 또는 면에 소재하여야 한다. 농어촌주택의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 취득하는 농어촌주택이 당해 지역에 해당하는지 여부의 판정은 당초 농어촌주택의 취득일을 기준으로 한다.
① 광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역. 다만, 「접경지역지원법」 제2조의 규정에 의한 접경지역(광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역 중 지역특성 등이 접경지역과 유사한 지역을 포함) 중 부동산가격동향 등을 고려하여 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 및 그밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로서 기획재정부령이 정하는 지역은 제외되었다.
* 2011년 1월 현재 기획재정부령으로 정하는 지역은 없음.
② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정(제6조ㆍ제117조)에 의한 도시지역 및 허가구역(조특법 제99조의4 1항 1호 나목).
③ 「소득세법」의 규정(제104조의2)에 의한 지정지역(조특법 제99조의4 1항 1호 가목).
*부동산가격안정심의위원회에서 당해 지역의 부동산 양도시 양도소득세를 실지거래가액으로 적용하여 신고하도록 하는 지정지역(투기지역)을 말함. 2011년 1월 현재 투기지역은 주택투기지역(강남, 서초, 송파)만 있음.
④ 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 「관광진흥법」의 규정(제2조)에 의한 관광단지(조특법 제99조의4 1항 1호 가목, 조특령 제99조의4 3항).

(2) 고향.
취득 당시 다음 요건을 모두 충족한 시지역을 말한다.
① 취득 당시 다음의 요건을 모두 충족한 시지역(이와 연접한 시지역을 포함하며, 다음의 요건을 모두 충족한 군 지역에 연접한 시지역을 포함). 이 경우 등록기준지 등 또는 거주한 사실이 있는 지역의 시ㆍ군이 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 같은 시ㆍ군으로 본다.
㉠ 「가족관계 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부(법률 제8435호, 같은 법 부칙 제4조에 따른 제적부를 포함)에 10년 이상 등재된 등록기준지(법률 제8435호, 같은 법 부칙 제2조로 폐기되기 전의 호적법에 따른 본적지 또는 원적지를 포함).
㉡ 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역.
② 취득 당시 인구 등을 고려하여 다음 지역을 제외한 시지역(조특령 별표 12).
㉠ 수도권 지역.
㉡ 「소득세법」의 규정(제104조의2)에 의한 지정지역.
㉢ 그 밖에 관광단지 등 부동산가격 안정이 필요하다고 인정되어 「관광진흥법」의 규정(제2조)에 의한 관광단지.

2. 농어촌 주택 등의 규모
농어촌주택 등의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일까지 농어촌주택 등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 당해 증가된 건물ㆍ토지의 면적 및 가액을 포함하여 계산한다.
① 면적기준.
대지면적이 660㎡(200평) 이내이고, 주택의 연면적이 150㎡(45평)(공동주택의 경우에는 전용면적 116㎡) 이내인 것만 해당한다(조특법 제99조의4 1항 1호 나목ㆍ2호 다목, 조특령 제99조의4 4항).
② 가액기준.
주택 및 이에 부수되는 토지의 가액(「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가를 말함)의 합계액이 당해 주택의 취득 당시에는 2억원(대통령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니한 것만 해당한다.
종전에는 취득 당시의 가액기준이 1억5천만원 이었으나 2억원으로 농어촌주택 등의 가격현실을 반영하여 상향조정하고, 도시주택을 양도할 때 농어촌주택의 가액기준(1억원)은 농어촌주택 취득할 당시에 예측할 수 없는 문제가 있으므로 이를 폐지함으로써 도시민의 농촌이주 촉진을 통한 국가 균형발전을 도모하였다.

3. 취득기간 등
(1) 농어촌주택 등의 취득기간.
농어촌주택 등은 2003년 8월 1일부터 2014년 12월 31일까지의 기간 중 취득(무상으로 취득한 것을 포함)한 주택이고, 고향주택은 2009년 1월 1일부터 2014년 12월 31일까지의 기간 중 취득(무상으로 취득한 경우를 포함)한 주택을 말한다.
농어촌주택 등의 증축 또는 그 부수토지의 추가취득이 있는 경우에 있어서 농어촌주택 등 취득기간 이내의 취득에 해당하는지 여부의 판정은 당초 농어촌주택 등의 취득일을 기준으로 한다.

(2) 농어촌주택 등의 지리적 조건.
1세대가 취득한 농어촌주택 등과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 소재하는 경우에는 농어촌주택 등에 대한 과세특례 규정을 적용하지 아니한다.
기존 농어촌지역 거주자가 타지역의 농어촌주택 등을 취득하는 경우에는 과세특례를 적용한다.

(3) 농어촌주택 등의 보유기간.
농어촌주택 등을 취득한 후 3년 이상 보유하여야 한다. 농어촌주택 등을 추가로 취득한 경우에 있어서 농어촌주택 등의 보유기간은 당초 농어촌주택 등의 취득일부터 기산하여 계산한다.
1세대가 농어촌주택 등의 3년 이상 보유요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 일단 기존주택이 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 때에는 이를 비과세한 후 농어촌주택 등을 취득일부터 3년이 되기 전에 처분하는 경우 기존주택에 대한 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용을 취소하고 양도소득세를 추징한다.

(4) 농어촌주택 등의 종류.
농어촌주택 등은 단독주택, 아파트 및 연립주택을 모두 포함한다.
농어촌주택 등 취득기간 내에 기존주택을 취득하거나 신축(기존에 취득한 대지에 주택을 신축하는 경우를 포함)하여야 한다.